中国房地产的库存去得了么
房地产去库存已然成为2016年的国策，至于去库存的方式，极端的业内人士观点说是“炸掉”，而政府，采取的是各种买房优惠政策，拉动购房需求来去库存。
靠老百姓的住房需求，能去掉眼前的房地产库存么？我们重点从消费需求的增长来看。
人口数量与年龄结构变化是驱动房地产市场发展的长期因素。因此，我们首先从人口增速及其结构变化来看房地产的消费需求。
上个世纪70年代初和80年代中后期的人口高峰带来了1985-2010年劳动力的增长，同时也带来了房地产“刚需”的增加，从商品房住宅的销售统计来看，1986-2015年，商品房销售面积销量一路上涨，年均增速超过25%，总量达到116亿平方米。全国住宅平均价格也由1991年的756元/平方米上涨到了2015年的6973元/平方米。随着计划生育的严格执行，1990年后，中国人口增速已经下降到1.5%以下，目前人口增速为0.5%左右。根据联合国教科文组织的测算，中国人口将在2030年达到顶峰14.5亿人，然后逐渐减少。而劳动力人口五年前就已经出现拐点：2010年，15-64岁人口占总人口比例达到74.5%的峰值，随后开始下降，到2015年这个比例下降到72%。
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2016年上半年统计数据显示六安楼市库存去化时间需16个月
日前，市住建委公布了2016年上半年的相关房地产数据，并对下半年的工作进行了部署。根据公布的数据显示，上半年我市努力消化库存房地产，截至5月底，全市商品房待售面积981.5万平方米，较2015年底的1079.28万平方米减少了97.76万平方米，按照前5个月月平均销售面积62.36万平方米计算，去化时间为16个月。
2016年上半年我市批准商品房预售面积190万平方米，完成商品房备案21806件，契税补贴3331件。1-5月，全市完成房地产开发投资额82.49亿元，同比增长25.1%。销售套数28346套，同比增长132.85%。销售商品房面积311.81万平方米，同比增长138.53%。销售金额138.28亿元，同比增长117.79%，商品房销售均价4435元/平方米。
需求透支并转移，三四线房地产去库存越来越难
核心结论
中国房地产市场存在的最大问题一直以来就是巨大的结构性供需不匹配，实际上也就是三四线城市的库存问题。2015年下半年以来，在国家政策的刺激下，房地产销售增速快速回升，房地产开发投资增速在今年也由负转正。但在房地产市场火爆的同时，我们认为房地产市场的结构性库存问题可能非但没有减缓，反而日益严重了。
房地产库存真的那么高吗
2015年6月份开始，房地产销售和房地产价格均明显回暖，但房地产投资却一路下滑。2015年全年房地产投资增速仅为1%，创有数据以来最低值，甚至远低于2008年下半年金融危机时期的7%。
2015年底市场开始普遍将施工面积和土地储备计入房地产库存，得到了房地产库存去化周期达10年的结论，并由此解释房地产销售和房地产价格的回暖无法带动房地产投资。2015年12月中央经济工作会议提出“三去一降一补”，其中去库存指的就是去房地产库存，表明政府官方也接受了房地产高库存的观点。
楼市回暖：2016年第一季度房地产投资销售齐增，商品房库存首次下降
4月15日，国家统计局发布2016年1-3月份房地产开发和销售数据：1-3月份，全国房地产开发投资17677亿元，比上年名义增长6.2%，增速比1-2月份提高3.2个百分点。其中，住宅投资6028亿元，增长4.6%，提高2.8个百分点。
自2014年以来，房地产开发投资增速已经连续23个月下滑，可见的是今年1-3月份投资增速有一个明显的反弹，但目前仍处于个位数的状态。
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房地产去库存：国家任务与道德风险
一个产业的库存问题，被当做“国家任务”来解决，确实是三十多年来的改革开放以来没有过的新现象。之前有过中国银行业的资产剥离，是因为旧的银行业由于历史问题，负担了太多的社会功能，成为财政的一部分，因此如果说银行业的注资重组如果还情有可原的话，这次的房地产去库存的“国家行动”需更加谨慎。
毫无疑问，房地产的库存问题极其严重，如果解决不好，有可能导致以下情况的出现：首先，地方政府破产；1994年的分税制改革使得地方财政极端依赖卖地收入，把地方财政问题归结为“土地财政”毫不为过。如果房地产倒下了，占其总产值60%左右的政府卖地收入及各种税费也就无法保证；其次，银行系统被拖垮，发生系统性的金融风险；到目前为止，房贷应该是银行最安全的资产之一，在目前经济下行阶段尤为这样。若这最安全的资产发生问题，银行的根本业务就会有危险；最后，社会上一定范围的不稳定因素大增；就居民来说，其一辈子的财富可能就集中在一套房产上，而且，通过按揭贷款，还产生了杠杆，如果房价下跌，房价不能补偿自己的按揭贷款，个人很有可能破产，造成社会不稳定。更不用说，中国的各项职业运动的赞助商都是地产商（去库存解决不好，广州恒大也受影响），中国的富豪榜也都是被房地产商占据。
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2015年中央经济工作会议鼓励房地产开发商低价跑量
“化解房地产库存”成为中央经济工作会议为2016年定下的五大主要任务之一。政府在会议中鼓励商品房适当降价，并推动农民工购房，将非户籍人口、租赁者转化为购买力来消化库存，还将取消过时的限制性政策。
降价去库存此次被明确提及。会议指出，“鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格”，“促进房地产业兼并重组，提高产业集中度”。因此，明年开发商或将以低价跑量的做法，消耗一部分库存，也意味着房企可能要被动降价来配合政府刺激房地产。
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新华社评论：中央发力房地产去库存，一些房企仍幻想政府救市
刚刚闭幕的中央经济工作会议提出一系列化解房地产库存的举措，明确指出鼓励房地产开发企业调整营销策略，适当降低商品住房价格。这一要求顺应公众期待，符合市场规律，对优化房地产市场结构、激活市场需求必将产生重要作用。
长期以来，我国一些地方的房地产市场畸形发展：一边是房地产商天价拿地建楼，房价节节攀升；一边是很多群众买不起房，望房而兴叹。在百姓的怨声中，国内房地产市场库存高企，住房空置率居高不下，极大地抑制了国内消费需求，拖累了诸多行业的健康发展。
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