你现在的位置:网站首页 / 晓路的博客|财政经济 / 正文内容

说说房地产市场的萎靡和强心针的使用
时间:2015-4-23 22:27:7 | 作者 : 晓路 | 分类 : 晓路的博客|财政经济 | 浏览: 次 | 已有 1 人对本文发表了看法

其实地球人都知道,我们国家这几年的房地产市场,从本质上来说具有以下几个方面的特征:

一是某些地方政府通过房地产市场来敛财。地方政府采取“超前”拍卖土地资源(严重超过合理的用地需求规模),甚至是以低价收购(‘因市政建设需要征地’等形式)高价卖出(商业开发用途的价格)的方式,试图获取巨额土地出让金,然后作为地方政府“主要”的收入来源。这样做,在某种程度上确实可以弥补当前“分税制”体制下地方政府收支方面的不平衡,但土地资源毕竟是相对有限的,过度的、超前的开发,无异于“杀鸡取卵”、“竭泽而渔”,会给若干年后的政府留下巨大的压力隐患,使其面临手中再无资源可以利用的局面。同时,“大跃进”式的开发,也为权力寻租,腐败,非科学非理性决策提供了温床。

二是某些房地产上通过营造虚假的繁荣来敛财。目前我们国家排名前十位的富商,大都从事房地产行业,这不仅与其它国家有着明显的不同,更应当清醒认识的是,资金和资源在房地产这一个行业的过度集中,必将对其它行业的健康发展形成严重的“侵蚀”。而我们国家现在需要正视的更可怕的问题是,房地产业是“绝对虚假的繁荣“,是”绝对真实的泡沫”,交易价格(甚至可以说是‘挂牌’价格)已经远远背离了实际价值,市场交易能够继续持续下去所依靠的,不过是新增需求罢了,但随着房屋存量的不断上升和人口增长速度的减缓,市场会逐渐走向饱和。当然,最倒霉的是“接最后一棒的人”。

4月20日有报道说,房地产大鳄王健林近期在深圳证券交易所发表演讲,表示万达集团将启动“去房地产化”的进程,这无疑是释放出一个重要的信号:我们国家的房地产市场将告别“暴利”时代,而这位财阀是准备抓紧抽身了。

其实,房地产市场应当是“投资”与“消费”两种模式并存,并且以“消费”模式为主的。也就是说,主要为了满足大多数人安居的需要,而不是把市场上普遍的价格故意推高到普通居民可以承受的“极限”。可以适当的发展“改善性”住房和以投资为手段,试图实现保值、增值目标的房地产,但只能作为市场的一个方面,而不能作为市场的支柱。此外,切忌泡沫经济,切忌有价无市,切忌“炒作”出一个富人群体,而这个群体实际上持有着一堆“垃圾股”。

总的来说,当前中国最值得担心的,不是“保七”,甚至也不是经济结构调整,而是对房地产的过度依赖和无原则迷信,以及过去那些地方政府巨额债务的累积和到期归还问题。

最近,住房与城乡建设部的一些司局级领导一直没有闲着,反倒是热情高涨,比如其公积金监管司司长张其光就新发表了一篇文章,表示希望设立国家住房银行,以便进一步刺激住房消费需求,继续演绎着“房地产业作为国民经济支柱产业”的“神话”。如果单单从学术探讨的角度来看,这些观点倒也无可厚非,最起码大家都有自由表达自己想法的权力,不过在实际操作过程中,这位司长的想法恐怕很难落到实处。

其一,地方政府不会答应。目前我们国家的住房公积金管理中心都是分散式的,地方政府对本地管理中心有着绝对的管辖权,绝对不会轻易放弃这块“大肥肉”。既得利益者往往是改革的最大障碍,如果设立国家住房银行,将资金的管理统一收归北京的总行,搞单一法人(我国银行业的主要管理体制),地方政府的反对声,足以把总理和部长都给淹没了。

其二,银行业不大会接受这个变化。就保障性住房金融支持这一块来说,国家开发银行多年已经进行了大量实践,并取得一定成绩,现在忽然冒出来一个“竞争对手”,国开行即便不在明面上提出反对,也会提出“重复建设,资源浪费”之类的理由。其次,地方上住房公积金管理中西都是在当地各相关商业银行开户的,有着不可忽视的资金沉淀。最近一两年,银行存款大战愈演愈烈,营销存款的目标甚至都已经从存量的持续提升变成了基本维持,如果设立国家住房银行,将这么多的资金都转走、上划,各相关商业银行不急红眼才怪呢。此外,“政策性房贷”和商业性房贷如何区别、界定,同样是一个复杂的问题,各大商业银行在当前公积金贷款条件高、要求严苛的环境下,大量发展商业性房贷,获取不少利润,如果“政策性房贷”这一块放开,必将对商业性房贷造成严重的冲击,这对于利差收入空间日渐缩小,行业内竞争压力日渐增大的各大商业银行来说,肯定是不可接受的一个情况,必将引起强烈的反弹。

其三,设立国家住房银行将面临技术上的诸多困难。首先,资本金从哪里来?截至2014年底,全国住房公积金3.7万亿元,住房维修资金约0.5亿元,两者合计4.2万亿元,按照巴塞尔协议8%的最低资本充足率要求,开业前差不多要有3000多亿的资本金到位,据说全国住房公积金贷款已计提的风险准备金有800亿,这就还有2000多亿的缺口,对于中央财政来说,也许是一个“不能承受之重”。其次,如果说准备建成一个“纯政策性银行”,特批在资本金方面不受严格限制,那么业务开展的过程中,遇到贷款违约,所造成的本息损失又由谁来承担?商业银行可以用平时计提的损失准备来冲销,甚至可以动用资本金,但作为“保本微利”,或者是“不以盈利为目的”的政策性银行来说,这些方法都无法使用。最后,我们国家现在的房地产市场在结构上存在严重问题,真正可以被挖掘的“优质客户”,大都不需要低息按揭贷款,或者说对于利息偏高的情况并不是那么敏感的,而真正需要政策支持的客户,往往在收入水平及其稳定性方面有着较大风险,一旦逾期,强制执行(变卖房产)的难度将是相当大的。

其四,全面放开楼市,将“炒楼”继续进行下去,绝不是建立和完善一个健康经济体系的选择。新一届政府早已明确提出房地产业替代产业的构想,并提出经济结构调整的战略。纵观世界上其它国家,无论是发达国家还是发展中国家,都没有打算在房地产业这一处吊死的案例,都不会允许房地产这一个行业吸干其它行业的血液。否则,崩盘是必然的,而崩盘之时,整个国家的经济将彻底被拖入长时间都无法恢复的境地。

因此,在当前这个结构严重失衡,实体经济发展遭遇瓶颈的时期,还想通过使用强心针的方式来刺激房地产市场,以此来降低“硬着陆”发生的概率,甚至妄想继续维持房地产市场的一种“虚假繁荣”,不仅达不到预期目的,还会错误的将矛盾和问题暂时掩盖,并使其在将来以更为严重的后果加以展现。

解决以上问题的关键,还是要从提振实体经济,全面发展各个产业来入手,通过夯实更为强大的经济基础,来为房地产业需求的进一步增长创造条件。

  • 谢谢你浏览本页内容,你的关注与支持是本站不断发展的最大动力!
  • 如果你有什么意见或建议,请点击这里告诉我们
  • 如果你觉得本页内容对你确实有所帮助,请点击页面右边浮窗中的分享按钮,将本页推荐给更多的朋友。本站将努力为你奉献更多有用的内容。
  • 转载请注明:本文转载自行者晓路(http://stuit.cn/Xiaolu/)谢谢合作!

上一篇:行者说历史7-说说中国的城市

下一篇:行者说历史8-腐败对于任何国家都是坠入深渊的推动力

发表评论:

必填项 敬请留下你的尊姓大名或网络昵称

选填项 绝对保密,主要是方便我们随后联系到你

选填项 欢迎站长留下链接以便互访

必填项 防范注册机的措施。如果看不清楚,可以直接点击验证码以刷新

记住我,下次回复时不用重新输入个人信息

◎欢迎参与讨论,请在这里发表您的看法、交流您的观点。

  Copyright 2001-2018 行者晓路(XL.StuIt.Cn)All Rights Reserved.  |  源程序:Z-Blog 2.2 源模板:天兴  |  二次开发:菁菁收藏