2021年7月30日，网上流传REDD Asia对华夏幸福化债进程的最新报道：据两位知情人士透露，华夏幸福已向包括中国平安和河北省政府在内的主要利益相关者提交了债务重组计划。不过，两名消息人士称，由于部分条款遭到华夏幸福的第二大股东和最大债权人平安以及河北省政府的抵制，该提议仍可能会被调整。

该报道进一步披露债务重组计划两项细节：

1、华夏幸福计划⽀付债券持有人相当于10%或 20% 本金的⾸付，同时将剩余部分展期五到八年。选择较短展期时间的债券持有⼈可能⾯临本⾦打折；

2、国家开发银⾏将牵头提供300亿元人民币（46亿美元）的银团贷款，为河北省政府通过河北新空港发展投资有限公司收购华夏幸福在河北的⼯业园区提供资⾦。其中，国开⾏出资120亿元人民币（合19亿美元），该银团贷款将以北京⼤兴国际机场附近的⼀块⼟地作为抵押。

随后7月31日华夏幸福在上交所发布公告，证实此次化债方案再次难产的事实，并披露截止2021年7月31日华夏幸福累计未能如期偿还债务本息合计已达 815.66 亿元。

7月31日，华夏幸福同时公告，其控股股东华夏控股的可交换债券的受托管理人、开展股票质押式回购交易和融资融券业务中的金融机构将根据相关约定对华夏控股持有的公司股票执行强制处置程序，华夏控股将在未来半年多时间内被动减持不超过占公司目前总股本2% 的股权，此次执行强制处置股权程序的原因主要是华夏控股及公司目前流动性阶段性紧张以及公司2020年前三季度业绩下滑。

在过去的12个月，华夏幸福控股股东及其一致行动人已经被动减持11.38%的华夏幸福股权，截至7月30日，华夏控股及其一致行动人持有的股份共占公司总股本25.82%。如果半年后本次减持完成，华夏控股及其一致行动人持有的股份将占公司总股本23.82%，占股比例25.05%的平安集团将被动成为华夏幸福的第一大股东。

华夏幸福自2月1日成立债委会至今已整整半年，化债方案却迟迟无法推出，公司从2月到7月，每个月发布的债务公告都称化解方案在积极制定过程中，每次都爽约，只见债务本息总额不断攀升，化债难度越来越大。

国开行将驰援300亿资金的消息原本也让市场为之一振，7月30日股价小幅上涨1.17%为4.33元，但随着化债方案最终的难产，股价又应声下跌，8月2日收盘价回落至4.29，下跌0.92%。

事实上早在华夏幸福陷入流动性危机后，就在廊坊市政府的协助下积极与河北当地国企洽谈引战事宜，2021年2月19日，廊坊官方发布消息称，廊坊市人民政府与河北省产业投资基金管理公司共同出资的河北新空港发展投资有限公司已正式成立，该公司注册资本280亿元，致力于区域产业新城发展，主要经营业务为对城市和园区的基础设施建设与管理进行投资、开发等，华夏幸福间接持有河北新空港约1.11%股权，这一平台被市场认作是华夏幸福重组的主体。

当时市场对此的主流观点有二：其一，河北新空港通过入股或者换股的方式，成为华夏幸福第一大股东，让华夏幸福成为国资控股，进而进行相关债务的担保展期；其二，通过注资的方式，河北新空港能够获得华夏幸福部分股权，而华夏幸福由此获得资金偿债。

但此次网传方案则与市场预期不同：华夏幸福位于河北的全部园区资产将会剥离至河北新空港，获得现金偿还债务，河北新空港则其将大兴机场空港为核心的园区资产注入廊坊发展，从而实现国有资产保值增值，同时达成通过资本市场筹措建设资金的目的。但无论是哪种方案目前都成为泡影。

这半年来，华夏幸福已零散出售多个项目资产回笼资金，例如年初将嘉兴南湖项目卖给融创，南京上秦淮地块转手予以金茂和美的，5月初将武汉新洲双柳地块出售给江西房企中奥地产，5月17日将旗下武汉裕筑房地产开发有限公司51%股权作价2.0279亿元出售给宝业集团，对应项目为孔雀城航天府等，但回款规模太小太慢，对债务化解助力不大，其化债之路仍充满不确定性。

华夏幸福只是2021年以来众多陷入债务困境的地产企业之一，地产行业整体正在经历史无前例的严峻考验。查询Wind行情，房地产板块2021年以来整体趋势向下，下跌12.83%。除了2月份出现短暂不错的反弹，其余时间都是在逐步走低，尤其是7月份开始不断创出阶段新低。由于7月13日住房和城乡建设部等8部门发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知（建房〔2021〕55号）》，7月26日财联社发布电报，“被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%”。7月26日地产股集体大跌，被称为“黑色星期一”，万科、融创、恒大、保利、中南等龙头房企，股票集体大跳水，融创股票暴跌7.61%，万科大跌7.57%，恒大跌7.16%。尽管地产销售依然火爆，房企的业绩，尤其是龙头房企的业绩依然亮丽，但市场对整个行业板块已经不再看好，目前128家上市地产公司，在剔除少数亏损，市盈率为负的个股外，其余99家上市公司，最新估值处于上市以来历史估值分位数50%以下有86家，占比高达86%以上。

2020年下半年后，监管层对地产行业的监管逻辑已经发生质的变化，从2020年8月的“三道红线”政策出台开始，后续监管政策越来越严厉越来越密集，直指地产行业的根本，从融资杠杆到资金供给、土地供应、租赁住房供应、市场秩序监管等各个方面构建监管闭环，此外还不断根据实践中产生的问题及时打补丁、补漏洞，形成强有力的监管力度，从根本上攻破地产行业既得利益集团的壁垒。主要包括以下政策：

1、“三道红线”及“三道”补丁

2020年8月20日， 住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，会议上明确指出，为控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”，并对重点房企按照“红-橙-黄-绿”四挡管理，要求试点房企须在2023年6月30日前完成降负债目标。

“三道红线”具体指：将房企剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍三个阙值设置为“三条红线”，根据房企财务指标对“三道红线”“踩线”的数量不同，将其分为“红、橙、黄、绿”四档，每降低一档，融资规模上限增加5％。所以“三道红线”又称为“345新规”。

2021年9月16日监管机构补充下发《试点房地产企业主要经营、财务指标统计监测表》，包括《试点房地产企业主要经营、财务指标统计监测表》、《试点房地产企业融资情况统计监测表》、《试点房地产企业表外相关负债监测表》三张监测表，表格中除涵盖资产负债率、净负债率、现金短债比三个“三道红线”监测指标外，还要求房企填写参股未并表住宅地产项目、明股实债融资、供应链资产证券化产品融资以及其他表外有息负债等数据，及时堵截了明股实债的漏洞。

补丁一：商票数据纳入监控范围

由于商票作为一种不受银行授信额度和监管政策等限制、未被央行纳入监管且不计入有息负债范畴的融资渠道，房企在面临“三道红线”的融资压力下，加大商票使用规模，借此降低净负债率，提高现金短债比。2021年房企大量商票违约，引起市场震荡，特别是在恒大“商票门”事件的催化下，商票问题引起监管部门的重视，为切实降低房企的“真实负债率”，2021年6月30日央行开始启动“将商票纳入房企债务监管”的试点工作，要求房企每月上报商票数据。

补丁二：买地金额不得超年度销售额40%

该指标最初是在2020年8月随“三道红线”政策而提出的“两点禁令”之一，指房企权益拿地金额/权益销售金额不得超过40%，超标的房企将会被逐层穿透说明购地资金来源、相关银行账户信息、支付凭证等。。2021年5月融创被央行和国土资源部调查购买土地的资金来源事件之后，该指标引起监管部门特别重视，据7月26日财联社消息，“被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%”。

补丁三：近三年经营现金流不得连续为负

2020年8月随“三道红线”政策而提出的“两点禁令”之一。由于经营活动产生的现金流净额比较真实的体现了企业的盈利能力，若近三年房企经营活动产生的现金流净额均为负，则意味着企业采取的是扩张战略，房企在市场份额增长的过程中，资金周转压力较大，在融资监管持续收紧的当下，企业资金链风险更甚，鉴于此监管部门要求近三年经营现金流为负的企业需要向监管部门提供近半年购地资金来源情况说明和后续购地缴款资金安排，进一步削减其信用债发行规模，或在其核心指标阶段性控制目标未实现之前暂缓发行债券，并对其信托融资、资管产品、海外融资等给予限制。

2、贷款集中度

2020年12月28日，央行、银保监会联合下发《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知（银发〔2020〕322号）》，要求金融机构“房地产贷款占比”以及“个人住房贷款占比”不得高于人民银行、银保监会确定的房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限，根据银行业金融机构资产规模及机构类型，分档对房地产贷款集中度进行管理。

3、重点城市集中供地

2021年2月网上流传国土自然资源部内部传达，为了稳地价提出住宅用地“两集中”同步公开出让举措，要求重点城市集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年3批次集中统一组织住宅用地出让活动。重点城市包括北上广深四个一线城市，还有南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。

4、《关于加快发展保障性租赁住房的意见》

2021年7月2日国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见（国办发［2021］22号）》，明确为解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，要求加快建筑面积不超过70平方米、租金低于同地段同品质市场租赁住房租金的小户型保障性租赁住房的供应。

5、《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》

2021年7月23日，住建部等8部门联合下发《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知（建房〔2021〕55号）》 ，要求重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域人民群众反映强烈、社会关注度高的突出问题。力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。

6、土地出让收入改由税务部门征收

2021年5月21日财政部、自然资源部、税务总局、央行联合发布《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知（财综〔2021〕19号）》，明确将由自然资源部门负责征收的国有土地使用权出让收入划转给税务部门负责征收，自2021年7月1日起，在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南试点，2022年1月1日起全面实施。将使土地出让金征收的规范性更强，更好防控地方政府土地出让金征收过程中的违规现象，此外也将加强监管层对土地出让金使用的监控力度，有利于更好落实支持乡村振兴等重点政策任务。

7、中基协叫停“房地产供应链”类备案

2021年5月基金业协会窗口指导叫停基金子公司备案房地产供应链类产品，房地产供应链 " 非标 " 通道进一步被堵。这次被封的产品主要针对购房尾款资产，具体指部分证券期货经营机构通过设立资管产品投资购房尾款资产，投资范围主要为受让保理公司持有的购房尾款资产，回款来源为银行发放的按揭尾款，产品通常设置循环购买机制，资金回流后继续购买新的购房尾款资产。虽然投资购房尾款资产并不属于房地产开发企业的新增债务，未提高房地产企业资产负债率，且不属于备案管理规范第 4 号文正向列举的禁止投资范围，但基金业协会认为该产品本质上仍为房地产开发企业资金周转提供了便利，在一定程度上增加了房地产开发企业杠杆。

8、沪深交易所大批量终止ABS项目

2021年5月沪深交易所大批量终止ABS项目，其中包括多项涉房ABS项目，房企通过发行ABS进行融资的渠道被限。

9、多地发布地方性规章加强商品房预售资金监管

同样拜恒大因未按期归集商品房预售资金被邵阳住建局暂停网签事件所赐，2021年7月后多地政府发布了加强商品房预售资金监管的地方性规章，对商品房预售资金的收取和使用实行全过程监管，强化预售资金监管专用账户的监控，堵住了房企违规挪用预售资金的漏洞。

经过不断加码、升级、补漏洞，地产行业监管政策越来越严密，正逐渐形成一个完整的闭环，在监管政策的绞杀下，广大房企，尤其是民营房企正在经历行业历史上的至暗时刻。

已经爆雷的，面对一地鸡毛，一筹莫展。无论是被债务人申请破产的协信远创，还是成立了债委会的华夏幸福、蓝光发展，形成可行的债务化解方案都还遥遥无期；引战了白衣骑士世茂的福晟，不仅自己债务危机未见好转，反而将世茂也拖入了旋涡；泛海不断的卖出手中的资产，卖完了地产项目后又卖其他核心优质资产，但依然无法填平债务深坑；泰禾7月30日有添一笔违约债券，已到期未归还借款金额已增至436.93亿元，复工复产的托词早已耗尽了市场的信用，股价已距高点跌去95%，并且获得了他应得的深交所最低评级D。挣扎在爆雷悬崖边缘的恒大，不停的被媒体爆出各种门，疲于奔命四处灭火，然而化债的空间肉眼可见的越来越狭窄，广发启动司法按钮后，被挤兑的风险已不可避免，与广发刚刚和解，淮北矿业也提起了诉讼；即使是目前并未卷入债务危机的房企，也同样承受政策越来越大的压力和市场对整个行业的冷遇，逆行业现状大举扩张拿地的融创中国，被央行和国土资源部调查购买土地的资金来源的消息甚嚣尘上，市场立即作出反应，融创中国股债齐跳水，一度市盈率不到三倍，市净率仅有0.7倍，7月20、21日公司两次回购投入2.28亿港元稳定股价。

地产行业的大潮已退，经过这次洗礼后将不再是那个高歌猛进的时代，房企现在考虑的是如何在监管风暴中活下去，而今后需要考虑的则是如何去改变经营模式适应改变后的行业环境。

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