不惜一切代价去库存可能是三四线楼市火爆的核心逻辑，而棚改货币化则是核心工具。

2016年年初以来，三四线城市销量普遍向好，2017年1-2月主流63城同比销售面积约3%，余下的590城则高达44%。

三四线楼市为何如此火爆？包括人口回流、逆城镇化， 以及新一轮调控等主流观点仅能解释大城市周边的三线城市楼市为何火爆，以及近期三四线的火热，却无法解释全局性以及同步性的热销现象。

华创证券分析师袁豪指出，棚改货币化对三四线货币定向宽松能够解释这一现象，也是核心驱动力：

国家通过棚改货币化安置实现了对三四线城市货币定向宽松，其释放货币的资金流向为：央行-国开行（PSL）-地方政府（棚改专项贷款）-拆迁户（补偿款），从而导致三四线楼市普遍性、同步性及持续性现象。

另一方面，棚改货币化本质是国家通过货币补偿盘活棚户区居民不动产资产，大幅提升居民购买力，拆迁同时也创造了居民住宅需求和地产下游消费需求，从而实现楼市去库存和拉动GDP。

华创袁豪进一步解释，根据对昆山、常州、镇江等多个城市的调研，以及对吉林、宁夏等地楼市信息的查询，发现三四线楼市热销的背后普遍出现棚改货币化，去年平均直接拉动销售面积约20%，实为去库存利器。

棚改货币化如何实现货币定向宽松

正如前文所述，棚改货币化的基础货币主要投向的是库存居高不下的三四线城市，资金流向为央行-国开行（PSL）-地方政府（棚改专项贷款）-拆迁户（补偿款），资金来源的主力则是政策性银行：

一方面，PSL采取质押方式发放，合格抵押品包括高等级债券资产和优质信贷资产，可以理解为是一种基础货币投放的新渠道，因而PSL在为棚户区改造提供贷款时，实际上也向市场提供了基础货币。

另一方面，三四线城市的棚改货币化安置规模占比全国高达80%。

棚改货币化有何优劣

至于棚改货币化的优劣，华创袁豪表示：

优点：推动商品房去库存，推动居民财富大增，并激发其消费需求，拉动当地GDP，化解债务风险，推进民生工程，尤其利好资源枯竭性城市政府。

缺点：货币安置较实物安置成本高出34%，若考虑剔除土地净收益或土地划拨等因素成本将更高，进一步加大地方政府资金压力。

棚改货币化或将继续推行两年

华创袁豪预计，按照目前进度棚改将于2020年前完成：

截至2017年末中国棚户区存量仍将有1600万户，按照目前每年600万套的棚户区改造速度，未来还需要改造2.7年。2015-2016年两年中平均每年净去库存1.7亿平米，参考万科关于去化月数处于12-18个月为库存健康状态的观点，那么全国已开工未售库存健康零界点上限为20亿平米。

假设每年净去库存提升至2亿平米，那么预计去库存还将延续约2年时间。

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