最近几天，对于不少吃瓜群众来说，两个与六安房价有关的消息引起了极大关注。第一个消息是合（肥）六（安）城际轻轨正式启动了“环境影响评价公示”，有人据此认为，买不起省会高价房的合肥市民以后就会到六安来买房了，将有可能抬高六安的房价。第二个消息则是2月的最后一天，位于皋城路大桥西桥头的一块地拍出了16.03亿的高价，有人觉得，既然成本都达到这个水平了，那将来的房屋售价一定不会低，说不定都会涨到10000元/平米以上。

子虚这几天也注意搜索了相关信息，发现99.99%的平台均不是原创，而是转载。再详细研读这反复被转载的内容，至少从写作模式上看，并未遵循较为客观的新闻报道风格，而更像是有“金主”委托的“软文”，即一种变相的广告，属于故意释放紧张空气，自我炒作和哄抬价格的类型，就跟平常那些售楼小姐们天天挂在嘴边的“马上就要售罄”是一样一样的。

对于大六安帝国未来的房价走向，子虚还是坚持一直以来的观点，即“该怎么样就怎么样”，换句话说就是，到了当前的这个新阶段，大涨大跌都已经成为相对小概率事件（不排除个别区域的个案）。

第一，从政FU的角度来说，房价的持续和较快增长是其喜闻乐见的。因为六安这地方目前还是没有足够多的产业，税收不行，实在支撑不起政FU开销和政府主导的大规模建设（包括部分政绩工程）支出。六安地方政FU的“钱袋子”主要还是靠土地出让金，即人们常说的“土地财政”模式。只有房地产市场的繁荣，哪怕是虚假的繁荣，才能保证政FU源源不断的收入来源。而房地产市场任何（向下）波动，都可能会影响到未来一段时间开发商们在拿地“竞价”上的热情乃至亢奋，这都是政FU所不愿意接受的。目前六安的房地产业就是这么“奇特”。以前六安对拆迁户多采取原地或异地回迁的方式，而现在基本上都换用购房券或现金补偿了，因为购房券结算周期和较好地段开发商接受程度等方面的问题，实际上又以直接的现金补偿为主要方式。但正是由于直接给现金的数量在快速增长，政FU正面临着日益增大的流动性压力，其实这只是在改变过去那种“空手套白狼”的非正常模式，但畸形的“土地财政”已经表现出承受不住的新情况。

第二，从银行的角度来说，会尽全力来阻止房价的较大或较快下跌。近几年我们国家的经济不是很景气，但大多数银行的增长目标却没有下调，甚至在不断上调。由于业绩和考核压力，不少银行渐渐都开始走“避实就虚”的“新路子”，比如2016年贷款净增部分基本上都是个人住房按揭贷款的贡献。当然，这也是常见的资本运行规律，尽管是非理性的。据有关数据显示，现在我们国家各大商业银行有70%甚至更高比例的信贷资产，采用房产和土地作为抵押物，同时有不少银行的信贷从业人员，对本应优先把握的第一还款来源并未仔细调查，而是过度依赖于抵押物。这就造成了如果房地产市场出现较大波动，商业银行的经营状况将会迅速恶化，即出现经济上的风险在金融领域放大显现的情况。所以，在经济和产业结构中占据相对优势、强势地位的银行，是不容许房地产市场大幅下挫的，并且会利用自己的地位和手段来干预市场，哪怕是加杠杆。

第三，从开发商的角度来说，如果完全按市场经济规律来办，有些开发商，尤其是中小规模开发商有望被“出清”。但正如前面所分析的，政府不允许，银行也不允许，于是，开发商大可以高枕无忧，然后以一种比较奇特的方式，把棘手的问题丢给政府与银行，让”有钱“、”有权“的人去操作，去托底。

第四，为什么还要说六安房价也不会大涨了呢，因为正如第一点所说的，六安没有足够的“实体经济”，此外，本地常住居民的刚需已基本饱和，改善性住房需求相对有限，而新增适龄人口（主要指新参加工作即将结婚的年轻人，这部分是购房的主力）数量较少，多年来这部分人口又大量流失（向北上广等全国性大城市，长三角地区，合肥等省内周边发达地区），都造成了房地产市场的供过于求，甚至“有价无市”。子虚觉得，未来相当长一段时间六安房地产业的主要任务还是去库存，而基本上不会出现北上广那种阶段性复苏的情况。

子虚认为，合六城际也许有利于促进合肥向六安的产业转移，但不大会直接刺激六安的房市。在合肥工作的人，还是会优先选择在合肥居住，起码上下班时间短一些（合六城际因为停不少站点（可能高达18个），从合肥西郊到六安城区大约要60分钟以上），通勤费用低一些（合六城际单程票价可能会与动车、长途汽车差不多，在20-30元左右，按每天两趟，每月工作20天计算，每月需要花费1000元以上，都够在合肥租个不算太差地段的房子了。对了，合六城际的合肥终点站还在西郊，也就是说坐了1个多小时的火车，刚到合肥居民上班最远的起点），还“算是”合肥“大码头”的人，有望逐渐通过“居住证”等渠道来获得户口，接着享受省会的教育、医疗、就业等宝贵资源了。另外，子虚还注意到，网上有人指出，合六城际进一步“拉进”了六安与合肥的距离，在这种更加便利的交通条件下，反而会有更多的六安人选择去合肥消费，尤其是去合肥享受六安所没有，或是档次不够的消费项目，这将有可能对六安的服务业造成严重冲击，这方面的损失可是制造业的增长（靠产业转移）所难以补回的。

子虚注意到，最近十余年，所谓的“京津冀一体化”在某种程度上存在脱离预期的效果，即在客观上形成了一个天津、河北资源（同时包括人财物）向北京转移的“大漏斗”，虽然最初的规划应该是方向相反的。合六城际也可能会如此，即在促进六安与合肥融合发展的同时，更强化合肥对六安的"抽血"作用，而财富与人口的流失，恰恰是对六安房地产业可持续发展的釜底抽薪。这是六安在未来一段时间需要高度重视的风险。子虚在这里特别提醒大家，合肥这几年房价的快速上涨，与北京、上海等地区一样，主要依赖于适龄人口的新增和净流入，即有市场就不用愁东西卖不出去，而六安的情况正好相反。

至于碧桂园在六安新拍下的那块高价地，子虚是没有找到与合六城际相关的涨价因素，同时，子虚以对那块地相关情况的了解（子虚家有亲戚原来住在那里哦），那块地新建的楼盘很难成为天价房。

2016年，六安曾经有开发商炒作过合六城际在六安设“六安北站”的概念，声称城北乡那一块将会迅速变得寸土寸金。但这一轮环评公示一出来，都傻了眼，发现线路根本不从北边走，而是从南边绕的。所谓的“六安北站”，也许是沪汉蓉高铁复线或宁西高铁的远期规划，至于什么时候能真正落实，目前还不得而知。合六城际也一样，分析其对六安楼盘的影响，也还是需要继续严格遵循客观经济规律和市场规律。比如下面的这则广告，就是最近自我炒作的典型案例，至于这个楼盘前景怎样，子虚不做评价，还是建议各位朋友自己去实地看看，看看周围环境吧。对了，还建议大家顺便看看合肥的一些开发商，比如合六城际始发站（长宁大道）附近的几家开发商，看看别人是怎么淡定的~~~

也许有人会说六安地方政FU正在积极推进去库存政策，包括鼓励农村人口向城市转移。但子虚要说：呵呵。因为这些措施的实际成效，与政FU主观上的期望是有着一定距离的，大家可以参考下这几年城东（含东部新城）、城南片区多个楼盘的惨淡状况。

子虚建议，在大六安帝国范围内，不要轻信某些开发商所炒作的“概念”，房价是否合理，应该在什么水平（作为还价时的参考），多打听打听，多看看，多比较比较周边，多了解下诸如小区环境之类的要素。

网上有组论断子虚很认同：六安的库存压力要远远大于公布的数字，六安的去库存依然任重而道远，六安的房价上涨依然缺乏长期、稳定的基础。

最后两句话：别信任何忽悠，自己好好分析。楼市有风险，投机须谨慎，千万要避免成为接盘侠哦。

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