商铺作为抵押物，相对于土地厂房来说一般面积较小，且地理位置大多处于商圈，易于变现处置。相对于机器设备来说，作为不动产较为安全，且随着时间的增加贬值较小，甚至有些商铺随着房地产市场行情的发展还会出现升值空间。商铺作为一种较受欢迎的抵押物，在贷款抵押中较为常见。

当客户提供商铺作为抵押物申请贷款时，作为贷款人，对抵押物的贷前考察应注重以下几个方面：

一、商铺所处的地理位置及周边市场行情

商铺所处的地理位置，决定了商铺的价值大小。一般而言，商铺处于较好的地理位置，价值也就相对较高。处于较繁华商圈的商铺，价值也相对较高。人口集中人员流动较频繁地区的商铺，价值相对较高。新兴房地产项目上所附商铺较老旧建筑所附商铺，价值相对较高。

除考虑商铺所处的地理位置是否优越外，还应考察抵押商铺所处的周边商铺环境。周边相邻多数商铺如果都处于良好有序的经营状态，无停业关门或者出现多数商铺未出租出去的现象，则抵押商铺有良好的市场需求，抵押价值也相对较高。反之，如果抵押商铺市场需求薄弱，抵押价值不足，则应考虑通过追加抵押物或追加担保人的方式，保证贷款的安全性。对于抵押商铺市场需求如何，也可以通过询问周边商铺店主等调研周边市场环境的形式进行考察。

同时，也应对抵押商铺所处的行业环境进行考察。如果抵押商铺周边商铺多经营的是同一行业产品，则该商铺功能有一定的局限性，所从事的也多为该行业产品，因此应对该行业有充分的评价及行情预估。例如，抵押商铺处于建材一条街，也从事建材出售批发生意，则对于建材市场现在及今后行情如何，也应进行考虑。因为只有该行业市场行情良好，抵押商铺才能有良好的市场需求，才有较高的抵押价值。

二、商铺的租赁情况及租金交纳情况

不同与厂房住宅等不动产，绝大部分商铺都为出租使用状态，实际使用人与所有权人不是同一人。因此贷前应考察商铺是所有权人自营还是已出租由承租人经营。因为如果在贷前，商铺已出租由承租人经营，则一定是租赁合同在先，抵押登记在后。

根据<最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释>第六十五条、六十六条关于抵押与租赁顺序的法律规定，如果先租赁后抵押，则“买卖不破租赁”，即租赁合同对新的所有权人仍然有效，新的所有权人不能在原租赁合同期间内驱赶承租人。这时应要求商铺所有权人提供其与商铺承租人所签订的租赁合同，重点注意租赁期间及租金支付情况。

如果截至贷前调查之时，商铺仍剩余较长年限的租赁期间，或租金为租赁之日已一次性支付完毕，一旦贷款逾期起诉执行该抵押物，对于有意向购买该商铺的人来说，购买该商铺后，既无法使用该商铺也无法再向承租人收取租赁，大多会望而怯步，影响抵押物变现。同时租赁合同作为申请贷款所必需的材料，应复印一份进行存档以便今后参考。

对于商铺出租情况我们要求必须实地考察且走访承租人。实践中不排除这样的案例，有的抵押人实际早已将该商铺卖出，但一直未配合买方办理过户，这时房产证上的所有权人仍为抵押人，对此贷款人只是根据权属证明认定所有权人，对上述情况并不知情也并未进入商铺进行实地考察就办理了抵押登记，贷款逾期起诉进入强制执行程序后，通过法院取证才得知该商铺早已卖出，同时买方提出了执行异议，执行阶段评估拍卖程序搁置，抵押物暂时无法处理。因此，贷前并不能只通过抵押人的一面之词来了解抵押物，通过走访承租人，了解该抵押物的相关情况至关重要。

三、多抵少贷

现实中很多贷款人的操作是，贷多数抵多少，即借款合同约定的借款金额是多少，抵押的金额就是多少。但需要注意，这种操作只是抵押担保了本金的数额，如果有二押或二封等参与分配债权的存在，因为只抵押了本金的数额，执行阶段只能就本金优先受偿而不包括利息、违约金、滞纳金等款项。

因此，我们建议多抵少贷，具体操作为，根据借款人的借款期间、借款利息计算出借款到期日应还的借款本息总数，加上案件受理费、保全费、执行费、律师费等诉讼费用，对借款人进行授信，授信额度略大于上述金额的总和，对应授信协议办理抵押，这样即使存在参与分配债权，就授信协议数额进行优先受偿也足以覆盖借款本息及费用。

四、商铺对抵押人的重要性

相对于土地厂房，商铺的所有权人多为个人。对于抵押商铺所有权人为个人的贷款，应注意抵押商铺对所有权人的重要性。实践中有的抵押人有多套商铺，拿出其中一套商铺到贷款人处申请贷款。对商铺进行抵押，不仅是作为一种贷款担保措施，当贷款逾期后有财产可供处置，更是对抵押人形成一种心理上的牵制，强化其还款意愿。商铺对抵押人越重要，还款意愿越强烈。一般来说，自营商铺、租金较高的租赁商铺对抵押人更重要。

综上所述，商铺作为较为普遍的一种抵押物，应重点考察的方面也较多。大多数商铺面积较小，较好处置，因此 对于商铺抵押的贷款业务，抵押率可适当比土地厂房抵押率高一些，但仍不宜过高。因涉及到贷款逾期强制执行阶段的搬迁交付，我们也不建议做同时兼具经营人唯一住房作用的商铺抵押作为唯一担保措施的业务。

为防止抵押人擅自对抵押商铺再进行二押，影响贷款人的权益，可在抵押登记之后将抵押商铺所有权证在双方见证下在贷款人处封存，待贷款还清之日归还抵押人。

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