预测房价下跌向来是一件吃力不讨好的事情，因为中国房价并不全由经济因素所决定，经济学在房价面前基本是失效的。但市场发生变化，仍会呈现出一些相对明显的信号，可以作为参考。

第一个信号是中介电话的频率。以个人为例，2015年几乎每天都会收到几个中介电话，2016年房价开始上涨时，中介电话逐渐减少，售楼处工作人员同样爱理不理，而到了2016年下半年到2017年第一季度几乎没收到过中介电话，最近中介电话开始出现回升迹象。

这是最显而易见的信号。中介脸色可谓是市场的晴雨表。竞争激烈，自然就笑容满面。有价无市，当然就冷脸相应，爱买不买。势利也好，看人下菜也罢，很多行业本就如此。

第二个信号关于中介门店。楼市上升期，中介大势扩张，恨不得每隔几十米就开一家门店。高峰期时，店内几乎看不到招呼生意的人员。市场不景气，中介需求减少，关停门店就成为无奈选择，而一堆人坐在门店无所事事，连服务都开始恢复热情的风格。

不过，中介关店不能一概而论，如果调控政策持续加码，限购限贷限售一拥而上，市场交易受到限制，中介自然会受到影响，但这并不意味着房价走跌，因为这是人为有意的限制，对于实际房价的影响可能并没有这么大。

第三个信号是政府表态的变化。中国楼市是典型的政策市，地方政府对于房价的热衷可谓史无前例。高潮期，政府会不断重申控制房价，最典型的文件话语是“保证房地产市场平稳健康发展”，请注意，这里的平稳健康，并不意味着房价下跌，而是既不暴涨也不下跌的平稳状态，这是既能获取土地财政收益又能安抚民心的双赢手段。

而到了低谷期，除了政府赤膊上阵，直接鼓励买房之外，官员会时不时的说出一些真话，比如房价下跌对整个社会都不利，现在的房价与城市地位不相称等等，托市的意图显而易见。

第四个信号是媒体开始做吹鼓手。媒体最擅长的莫过于，在上升期警告风险，在下跌期唱好，因为这不仅是政治需要，而且是左右逢源输赢通吃的伎俩。在股市里，当官媒开始宣称“4000点只是开始”时，你就知道4000点已经超出正常水平，风险随时可能到来。同理，在楼市里，当官媒开始声称“房价上涨是大势所趋”时，市场会如何变化也可以想象。

第五个信号是货币政策的转向。回顾中国过去二十年的房价暴涨，背后都能看到一路的货币扩张。货币放水是房价暴涨的最终推动力，这在暴涨中体现的最为明显。同理，如果货币政策开始转向，资金使用成本将会增加，房贷折扣利率难以为继，住房贷款申请周期变长，对于楼市的影响可谓是深层的。

第六个信号是区域经济的持续走衰。为什么说是区域经济而非全国经济？因为全国经济关乎全局，中央不仅有更多的手段也有更强的动力进行维稳，而经济维稳的三板斧无非是货币放水，基建大跃进和房地产，除非真正遭遇世界性的经济危机，靠一家政府难以挽回，房价才会随着经济走衰。

但一个省或一个县城就不一样，因为地方政府的手段极其有限，经济持续走衰对社会的影响是全方位的。比如煤矿走衰之下的山西，房价涨幅一直在全国处于垫底位置，当一二线城市纷纷诉诸史上最严调控时，山西有些县城还在试图靠财政补贴鼓励农民接盘。再如，经济衰落之下的东三省，民间经济崩溃的温州，都是如此。

第七个信号是一二线城市房价开始下跌。这可作为市场全面扭转的信号。请注意这里的下跌是成交量与交易价格的同等持续下跌，而不是每月的上下波动，也不是限制网签，限制房价备案价之下的人为操纵的结果。

为什么说一二线城市房价下跌，意味着整体市场的下行？这是因为当楼市从黄金时代进入白银时代之后，只有一二线城市还有房价长期上行的支撑。如果说过去十多年房价的普惠性上涨，得益的是经济的飞速发展，居民收入的持续提升以及城镇化的推进，那么在人口红利消退、经济疲态尽显的今天，只有一二线城市还有吸纳人口和资金的底气，而这正是房价得益长远维系的根本。

至于三四五线城市，无论是暴涨还是暴跌，都不会对全局产生太多影响。这些城市，即便可以在一二线城市严重受限的时候，尝到房价上涨的甜头，最终也难逃库存高企，房价萎靡不振的结局。

值得一说的是，这些信号，并不能为投资者提供逃顶和抄底的精准时机，却能为在转折点还在懵懂入场的投资者提供一些警示。

市场上没有永远只涨不跌的房价，这是一句再正确不过的废话。问题的关键是，房价还有没有持续上涨的动力，在目前的形势下，房价会不会出现短期且全局性的回调，这才是对我们有用的东西。

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普通人如何判断房价市场走势：

宏观因素：

1、看经济走势。房地产是一个资金密集型的行业，房价的走势也和经济走势密切相关。2008年的房价下降就是源于当年全球范围内的经济危机对中国经济的影响。经济下行，房价必然进入下降通道。经济下行可观察的指标很多：PMI/CPI/利率等等。

2、看开发商拿地。开发商对市场预判掌握的信息量远远高于普通消费者。开发商的后市预测最直接就反应在拿地上。当然这里主要观察成熟的开发商，那些刚入行的土豪和国企，如当年的中化方兴和远洋，仗着干爹有钱，拿了多少地王，后来的事情就呵呵了。拍地的信息都是公开的，各种房地产网站一查就知道。地王频出，楼面价不断上扬肯定要涨。但如果有流拍，起拍价拿地，低价拿地，开发商显示出谨慎态度，房价极度有可能下跌。

3、看本地市场房地产库存量，本年度开工量和和年度去化量。这个是衡量某个区域最直接的指标，如果这个比比较悬殊的话，一般库存达到1.5年以上，价格战在竞争比较激烈的热点区域一触即发。

4、看股市、黄金等市场。中国的房价有很大一部分原因是民间资本缺乏正规合适的投资渠道，房地产作为资本配置的一部分一直在市场上表现良好，吸引了大量资金。如果股市和黄金市场红火，相关资金就会抽离房地产行业，房价可能就会下降。

微观因素：

1、本地政府政策。这个就不细说了，各种调控政策都有可能影响房价。

2、政府规划和投入。例如新区、CBD、旧改、地铁等规划投入，这个也不细说。利好和利空就是一体两面。

3、本地人口流入流出量。人口净流出的话，如东北地区，房价长期是看空的。

4、银行发放贷款态度。央行可能会有发文，大部分情况下会有风声，但各个地方会有差别。

如果要有一些现象的话，那就是：

1、突然发现房地产促销广告多起来了。

2、接到的买房电话、短信多了。

3、街头派单的人多了。

4、身边的亲戚大妈们突然给你介绍楼盘了。

5、房地产中介不招人了。

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