进入2017年以来，房地产调控开始祭出“限贷”的杀手锏。目前，北京、广州、重庆、青岛、杭州、大连、珠海、天津等热点城市均相继收紧了房贷政策，首套房利率已全面或部分由8.5折调整为9折（杭州和重庆甚至分别提升到了9.5折和基准利率水平）。除了利率上调之外，在房贷额度上也被要求启动“按旬”控制规模。正如我们此前提到的，相对来说，“限购”政策显得不温不火一些，而“限贷”政策的铺开则会“扼住房地产周期的咽喉”。我们对2017年房地产市场有如下几个判断：

判断一：房地产销售萎缩不可避免

今年第二季度，房地产销售或将全面转冷。作此判断的依据在于：

一方面，目前房地产销售在30个大中城市和全国整体之间，呈现出截然不同的光景。2016年12月，全国商品房成交面积同比小幅回升至11.8%，而2017年1月，30个大中城市的成交面积同比已下滑至-36%。有观点认为，这是本轮地产调控“因城施策”的结果。但我们注意到，2013年的房地产周期也出现了相似阶段，30个大中城市销量回落更可能是一个领先指标。从当年经验来看，全国商品房销售增速转负，大约滞后30个大中城市半年左右。照此类推，本轮全国商品房销售增速的大幅回落大约要到今年的4、5月份。

另一方面，从去年第四季度开始，银行在监管要求下对房地产按揭贷款开始有意“压量”，今年1月这种刻意压缩势必更加明显。这部分被压抑的需求，将通过银行在投放节奏上的平滑，在第一季度进一步释放。但随着商品房销售的持续低迷，后续按揭贷款的急剧下滑不可避免。值得一提的是，如果企业贷款不能有效回升（目前看来似乎不能对此报以过高期待），那么今年银行可能会面临一个较大的信贷缺口。

判断二：房地产投资失速风险犹存

与房地产销售的全面转冷相对应，房地产投资的“惯性”或很难持续到今年第二季度。一旦房地产投资回落风险加大，对整体中国经济的拖累也将变得更加明显。

2016年12月房地产投资增速超预期回升，在一定程度上增加了市场对今年房地产投资缓慢回落的信心。但去年底房地产投资增速的亮眼表现，究其原因主要源于两方面因素：一是，房地产销售仍保有一定的景气度，令开发商投资热情依然较高。二是，在房地产按揭贷款和房企非标融资保持较大规模的情况下，开发商现金流状况仍在持续改善，支持其开工投资。然而，如前所述，上述因素也许很难持续到今年第二季度。

2013年是房地产投资“缓慢”回落的一个先例，但本轮房地产周期“高库存”、“低土地供应”的特征，将大大削弱房地产投资高增长的持续性。对比来看：其一，2013年地产调控收紧时，我国商品房待售面积只有约4.2亿平方米，而目前的房地产库存高达7亿平方米，未来高库存的三、四线城市房地产新开工空间依然不大。其二，目前大型房地产开发商在一、二线城市的拿地意愿虽然很强，但注意到2014年以来，我国土地供应面积有逐年收紧之势。在土地财政等一系列根本制度因素未有变化的情况下，我们很难期待2017年一、二线城市的土地供应会有明显增加，从而低供地也将压制房地产投资的持续高增长。当然，如果中央政府能够有力推动一、二线城市土地供应的增加，那么对今年的房地产投资也许不必如此悲观，对此尚需且行且看。

判断三：房价“涨不动”也“跌不下”

对一、二线城市来讲，“十九大”之前其房价将被“勉强按住”。“十九大”之前二十多个限购城市房价不涨，这似乎是个不折不扣的政治任务。不过，“防止房价大起大落”，这是中央经济工作会议白纸黑字写着的。换言之，政府不希望房价“大涨”，更不希望房价“大跌”！对三、四线城市来说，尽管“因城施策”，其房价也难有上涨空间。除了在一、二线城市周边，有经济产业带上的辐射和溢出效应之外，高库存压力将始终压制三、四线城市的房价。基于此，我们的投资建议是：如果是首次购房或者改善型住房，可在十九大之前出手；如果是投资投机性住房，就需要认真考虑“抑制房地产泡沫”下的资金杠杆问题，以及是否那么顺利地有人接盘的问题。

目前，市场上仍有“十九大”之后热点城市房价报复性反弹的预期，这与房地产调控政策上的不确定性是息息相关的。“十九大”之前，要看房地产投资失速的冲击效应究竟有多大，政府对经济增速适度下降的定力有多高。“十九大”之后，则要看转型改革的推进方向有多明确，决心有多坚定，否则很容易在房地产调控政策上出现反复。

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