8月22日，国家统计局中国经济景气监测中心副主任潘建成，在2017上市公司价值投资·中国资产管理高峰论坛上表示，房地产市场的回暖与消费者预期的上升相互影响。近几个月房价预期仍在波动中，预期背后的根本动力是投资甚至投机而非刚性需求，要避免泡沫破灭（灰犀牛）带来预期的迅速下滑可能造成的灾难。

当然这不是官方第一次将灰犀牛和房地产链接，更不是官方第一次提到灰犀牛。

“灰犀牛”如何进入官方话语系统

7月17日，金融工作会议召开后的首个工作日，人民日报在头版刊发评论员文章《有效防范金融风险》，文中提到：

防范化解金融风险，需要增强忧患意识。……既防“黑天鹅”，也防“灰犀牛”，对各类风险苗头既不能掉以轻心，也不能置若罔闻。

这是官方媒体首次提到“灰犀牛”概念。

官方详解“灰犀牛”，房地产被点名

7月27日国务院新闻办例行新闻发布会上，中央财经领导小组办公室经济一局局长王志军解释称：黑天鹅主要是指没有预料到的突发事件或问题。“灰犀牛”，一般指问题很大，也早有预兆，但是视而不见，没有给予足够的重视，结果导致了后果严重的问题或事件。

王志军表示对于“灰犀牛”事件，因为问题已经存在了，也有征兆，所以对这类问题要增加危机意识，要坚持问题导向。对存在的“灰犀牛”风险隐患，如影子银行、房地产泡沫、国有企业高杠杆、地方债务、违法违规集资等问题，要摸清情况，区分轻重缓急和影响程度，突出重点，采取有效措施，妥善加以解决。

中国企业家发展信心指数显示：房地产泡沫最大

“中国企业家发展信心指数（2017上半年）”8月20日在银川发布，该指数由亚布力中国企业家论坛、清华大学民生经济研究院共同调研形成。

在“灰犀牛在哪儿？”的提问中，企业家认为房地产泡沫最大（76%），其次是信贷（42.9%）和股市（37.3%）。企业家认为“灰犀牛”主要的成因是地方政府惟GDP化（54.1%）、不合理的产业政策（51.3%），而非宽松的货币政策（30.8%）。

在“挤破灰犀牛”的提问中，近六成企业家认为房价调控失败最可能挤破泡沫（58.1%），其次为通货膨胀高涨（47.9%），信贷政策收紧（47%）。

警惕房地产成为中国经济的“灰犀牛”

苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任黄志龙表示，当前中国经济最大的“灰犀牛”的隐患，可能来自于近些年来狂飙猛进的房地产行业。之所以这么说，至少有以下四方面原因：

第一，房地产市场处于中国经济和财政收支的支柱性地位。“灰犀牛”首先要体量足够大，其发生之后才能造成“影响巨大的潜在危机”。

第二，房地产在资产市场中的地位远高于其它投资工具。1998年房改以来，我国房地产市场进入了跨越式发展阶段。2004年-2016年，中国城镇可支配收入上升了3.57倍。

第三，商业银行的房地产行业贷款集中度过高。根据金融学理论，资产分散能降低风险，如果贷款过于集中于某一个行业、地区、客户或贷款类型，会产生贷款集中的风险。贷款集中的一个重要限制性指标就是银行对单一客户的贷款余额比例，一般不宜超过10%。虽然当前没有对于某一行业的限制性标准，但房地产市场作为“一荣俱荣、一损俱损”的周期性行业，过高的贷款行业集中度，显然不利于控制商业银行资产风险。

第四，中国居民加杠杆购房的安全边际已达到极限。一方面，居民购房抵押率已超越安全边际水平。自2013年以来，我国居民购房抵押率不断攀升，2016年已经达到了历史新高57.21%，短短四年上升接近一倍，也超越了次贷危机前2004年-2006年美国居民购房抵押率（56%）的水平。

房地产政策如何抑制泡沫膨胀

8月4日，中国人民银行发布《中国区域金融运行报告（2017）》。其中的专题《房地产市场出现分化，因城施策调控政策效应逐步显现》指出，2017年全国房地产市场可能呈现“成交回落、价格平稳略降”发展态势。但是，房价上涨预期仍然存在：土地供应不足，部分热点城市库存处于低位，短期内市场供应紧张，居民投资渠道有限且回报不高。

通过梳理相关政策发现，自2016年第四季度以来，央行、银监会、证监会、中基协以及沪深交易所等监管部门先后发布了近20项调控政策，用于收紧和规范房地产市场融资行为。

早在今年4月10日，银监会印发《中国银监会关于银行业风险防控工作的指导意见》，提出在全国范围内进一步加强银行业风险防控工作，严守不发生系统性风险底线，并强调坚持分类调控、因城施策，防范房地产领域风险。

记者梳理了最近一年多以来房地产政策的演变，如下：

2016年7月，中央政治局会议提出“抑制资产泡沫”。

2016年10月，央行召集17家银行就房地产调控开会，要求各商业银行理性对待楼市，加强信贷结构调整，强化住房信贷管理，控制好相关贷款风险。

2016年11月，国家发改委下发《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》，要求严格限制房地产开发企业发行企业债券融资用于商业性房地产项目。

2016年12月，中央经济工作会议提出要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。

2017年两会政府工作报告提出：遏制热点城市房价过快上涨。

2017年4月，银监会发布《关于提升银行业服务实体经济质效的指导意见》《关于银行业风险防控工作的指导意见》，严禁违规资金流入房地产市场，将房企贷款、发行债券等融资渠道纳入监测范围。

2017年5月，继证监会首提全面禁止通道业务后，银监会收紧融资通道，将违规开展房地产信托业务列入2017年信托公司现场检查要点。

2017年7月，中央财经领导小组办公室相关负责人提出，要妥善解决房地产泡沫问题等存在的“灰犀牛”风险隐患。

从上述政策演变来看，中国房地产泡沫问题被多次提及，可见我国房地产市场确实存在着一定程度的泡沫，亟需采取相应措施抑制风险。

如何应对灰犀牛风险

在每一次、每一组黑天鹅事件的背后，都隐藏着一个巨大的灰犀牛危机。米歇尔·渥克在书中给出了灰犀牛风险（危机）的应对策略：

首先，要承认危机的存在。

其次，要定义灰犀牛风险的性质。

第三，不要静止不动，也就是不要在冲击面前僵在原地。

第四，不要浪费已经发生的危机，要真正做到从灾难中吸取教训。

第五，要站在顺风处，眼睛紧紧盯住远方，准确预测远处看似遥远的风险，摒除犹疑心态，优化决策和行动过程。

第六，成为发现灰犀牛风险的人，就能成为控制灰犀牛风险的人。

具体到中国市场，刘胜军建议，在“灰犀牛”日益临近的情况下投资者应当保持谨慎，尽量保持手中的流动性，不要急于做房地产市场的"接盘侠"，且要远离负债累累的大型公司和银行股。

第一，树立坚定的风险意识，保持充足的流动性，资产组合保持合理的分散化。

第二，踏空房地产大牛市的朋友们，这么多年的心理煎熬都挺过来了，再继续坚持几年吧，千万别在泡沫破灭前冲进去当“接盘侠”。

第三，远离“债多不压身”的大户，警惕庞氏融资陷阱，远离银行股。