本文来自微信公众号"信贷白话（xdbh01）

— — — — — — — — — —

在房地产行业，有一句话，叫做“地段，地段，还是地段！”，说的是房地产的核心要素，是楼盘的位置。

过去我们有一种观点，不考虑其他因素，只要房子建好了，没烂尾，把贷款期限弄长一点，慢慢卖，房地产贷款不会有特别大的风险。

最近我去了一些二三线城市，看到了大片大片无人的新建住宅区，那里的房价只是4000-5000块钱1平米，当地人的收入虽然不高，但3、4年的收入也就可以买一套房子。居民的收入房价比远低于京沪深这些城市。

不是没有钱，而是没有人。

由于都市化、产业迁徙等原因，年轻人都去了大城市，购房的主力没了。我越来越感到，房地产行业的价值核心是人。

在北京，我们看到，一些传统的商厦，受电商影响，商品销售受阻，但改变业态，增加餐饮、影院、游戏、儿童游乐等聚会式、体验式消费后，出现了周末餐厅门口排队的情形。

为什么同一个位置、同一个大楼，卖商品不行，搞体验式消费就好了呢？这说明，房屋的位置有利于吸纳人流，这固然重要，但还要看你的业态，是否适应消费趋势的变化，是否能够满足消费者的心理需求，甚至创造出消费需求。

在有的城市的中心地段，我们偶然会看到一个商厦，地处人流之中，但就是不冷不热。比如，在北京的西单，东北、西北甚至西南的大厦都很好，但是，偏偏东南角的那个新时代商业就是火不起来，不得已卖掉作了写字楼。

有人说是风水不好，可是，所谓风水，只不过是人对环境的感应而已。

商业地产如此，住宅地产亦如此。住宅项目能否成功，也是看你这个项目有没有足够的潜在购买者。

关键还是要看有没有人来买，能不能吸引客流。所以，你所谓的地段地段还是地段，其实说的是人。

这些年我和媳妇去国外少，但是走了国内不少地市、县，走得比较深入。我们发现，这些年国内的基础设施搞得真不错，很多县上都有极好的五星级酒店，而房费仅是300、400块钱/1晚，大约只是北京同等酒店的四分之一，性价比超高。

而这些年互联网的发达，也方便了我们找到和预定这些酒店。

这些酒店，有的是在深山里、森林中，或者雪山下、沙漠边，并不在城里四通八达的交通枢纽，但是入住率依然很高，不提前订就住不上。

有一个做投资的朋友说：

去年做旅游领域，尝试了度假村项目。在深山老林中建高档休闲度假村，在传统农村里面建高档度假屋。一开始不看好，也很犹豫，感觉这类项目投资回报完全没底，主观上觉得风险很大。

后来去看其它度假项目经营情况，吓了一跳，德清的裸心谷、莫干山的民宿和安吉的老树林别墅，基本上都要提前三个月以上预订。

这些深山老林里的高级酒店银行能不能做贷款？应该也是可以做的。但这种项目你很难预测它的入住率。

这几年有孩子了，我体验到很多消费类项目。比如，去年十月份，我们带孩子去了一个以史前动物为主题的乐园，这个乐园在一个三四线城市的郊区，但去玩的人很多，游客中有数千公里外的东北来的。我们不是长假去的，酒店依然很满，而国庆节期间的房价要比平时高出三四倍。

小孩子们为什么喜欢恐龙？一种已经不存在的动物，这很难说清楚。

但是孩子去了，明年还要去，我们已经答应他了。

我们是听别的孩子家长的介绍来的，完全是口碑效应。我想它的成功一定有其道理。我仔细研究了一下，最后我得出结论：它之所以成功，是把人研究透了。它的选题，它的每一个细节都是从人的角度考虑的。

同样是因为口碑，今年元旦，我们带孩子去了南方一个知名的海洋动物乐园，在那里我们遇到了孩子的两个同学和他们的爸爸妈妈，而来去的飞机上有一半多的人都是去这里玩的。

这个海洋动物乐园在一个小岛上。说到这个小岛也颇有意思，它的出名，本来是因为划给了澳门的，没想到，澳门没转移来什么产业，倒是本地的这个海洋乐园火了，现在小岛的经济基本上就靠这个了，建了六七家酒店还不够。

我在今年年初的时候，有一个信贷投向的讲座，提纲也发到公众号了，题目叫《拥护政府、热爱人民，相信市场的力量》，其中“热爱人民”说的就是消费类行业的信贷投向分析。

在经济下行时期，银行会调整部分信贷资产到弱周期的行业中，这些行业基本上是直接面对终端消费者的。所以，在目前，研究人、研究消费者、研究消费心理和消费趋势，对我们做信贷工作，显得尤其重要和紧迫。

春节的时候，我去了西安，南门、文昌门，城墙上、钟鼓楼、大小雁塔，到处都是游客。在钟鼓楼，我们看到，人潮涌动中，有人在卖小吃，有人在击鼓卖唱片，有人用三轮车拉来了大炮筒的天文望远镜，有人扮成了孙悟空在耍金箍棒合影挣钱……似乎生意都不错。

看来，有人流，事情总是好办得多。

今年的城墙花灯会，由于央视春晚，吸引了更多的游客。在城墙上，看着下面书院门、顺城巷大片的灰色的、和城墙同款的仿古建筑，我忽然想起了一个人。

这个人就是八十年代初的西安市长张铁民，人称“铁市长”。正是在他的主持下，当年西安修复了城墙。

在那次修复之前，西安的城墙已经几乎没有了墙砖，墙砖都被人偷拿去做了各种用途，城墙像一条扒了皮的土蛇，躺在那里，奄奄一息。

如果不是那次修复，在八十年代一切向钱看的氛围里，很可能，西安的城墙，跟许多城市一样，已经消失。又或者跟2010年代的大同市一样，又要原址重建城墙。

1981年的西安，财政收入拢共只有1个亿，人民的生活也相当的简朴。但全市人民在“铁市长”的带领下，硬是把城墙修复起来了。很多人从自己的院墙、马厩把旧城砖扒下来，送到城墙委，无数的学生、机关干部、军人在城墙和护城河工地上义务劳动……

我必须向这些人致敬！不仅是因为他们的辛劳，也为他们的眼光！

我想，假如今天的西安没有城墙，它还是那个西安吗？

无数的游客到西安来，他们是奔着那个西安来的——他们心中的西安，是保留着完整城墙的、有钟楼鼓楼、大小雁塔、历史博物馆、兵马俑的西安，是能够怀想秦皇汉武、隋韵唐风的西安，是在护城河边抬头就能见到城桓的西安。那个四方的城呦~

还是南门这个地方，假如没有城墙，还有这么多人不远千里来到这里，观景拍照、登城怀古吗？还是这个地段，假如没有城墙、没有瓮城，央视会选这里拍春晚吗？

看来，不仅仅是地段，还要看你的物业会不会得到人们的喜爱。

而同样是城墙，为什么以前人们不重视，为什么现在的人们更喜欢她，有这么多游客呢？
当年修复城墙的那些人，他们为的可能只是城墙的历史和文化价值。然而，他们给后人留下的，则不仅是文化，还有旅游、产业、经济价值。

这背后的逻辑是，经济发展后人们消费观念、欣赏口味变了，人们的价值观变了，而且，更有消费力了。交通业的发展，也便于人们大规模地跨区域旅游。

物是人非。东西没变，人变了。

人的因素，从具体的项目看，是客流量、租金或门票收入。从大的方面来看，是人口迁徙、人口总数量的增减趋势、人们生活方式的改变。

如果我们同意，把人作为信贷分析的关键因素，那么就应该注意一下几个方面：

一是在进行宏观分析的时候，把人口的总数量的变动趋势，作为一个重要指标。这里面包括：人口总的数量是增长的？还是下降的？还包括：人的结构是年轻人多？还是年老人多？

二是在分析消费类行业的时候，始终要把消费者，也就是人，作为一个重要的因素去分析。分析项目的目标消费群体是哪些人？这些人的消费能力怎么样？他们的文化素质怎么样？他们的消费偏好有什么特征？他们的消费趋势是什么？

过去我们常常把房地产当作固定资产项目、或者投资品、基建行业来看，但是，仔细想想，住宅、商业营业性建筑，归根结底，它还是消费品，供人居住和消费的。所以，它也有消费品行业的特征——以消费者为中心。

三是在进行区域分析的时候，把这个区域是人口净流入区，还是人口净流出区，作为一个重要指标。相应的，要分析它有没有吸引人口的产业。

为什么一些四五线城市房地产疲软了，而且不会有起色？关键就是没人了，年轻人多数去了大城市。为什么深圳的房地产还在涨？因为良好的创业环境和产业根基仍在吸引年轻人去那里。

人口为什么会迁徙？一种是产业带动，也就是有钱可赚，有产业才有人，比如重庆。一种是消费带动，有人才有产业（旅游，养老养生产业）。

四是在分析房地产项目的时候，不仅要看它的地段好不好，还要分析它的地段为什么好？所谓地段好就是有人来。把地段能够吸引人流的因素列出来，看这些因素会不会发生变化？还要看拟建物业，与地段是否契合？物业的业态是不是比较容易进行改造和变化。

如果考虑以上因素，我们会发现，由于总人口不再增长，而且，总人口中的年轻人的比例会下降，我们将得出一个的基本的概念：房地产行业的总体价格不会有太大的升幅了。而医药、医疗、休闲、养老这些银发产业，则是未来经济发展的一个方向，这些行业的需求会越来越好。

我们还会发现，四五线城市人口净流出的地方，房价是不可能再涨了，而且还有跌的可能。在这些地方，200万买一幢带游泳池的大别墅是可以办到的。

如果你在这些地方买了一套房子，用来养老的话，你也只能用来养老，因为未来十年，我的看法是，十年内这些房子也不会涨了。

如果你打算为自己退休后养老，在小城镇买一套房子，你也不必现在就下手，我的判断是，十年后你退休的时候，它们也比现在贵不了多少，你尽可以等退休后悠着去选择。

尽管有人说，房价是一个货币现象，也就是炒作，可是我们会发现，这种炒作是以房子供不应求为预期的，有这样一个预期才能炒起来。

常有人拿美国的房价跟中国比，说美国房子便宜，理由是200万人民币在美国能买一带游泳池的大别墅，在北京只能买50平的一居室。可是，他没告诉你，美国那别墅是在什么地方？也许是离曼哈顿上百公里的地方，也许是10来万人口的小城市。而白老师做过的项目，纽约中央公园附近的，每平米合30万元人民币，伦敦梅菲儿区的，每平米高达40万元。

为什么这两个地方的房价这么高？因为它们是世界性城市，全世界的投资客都往那儿去。

这样又说到京沪深的房价，核心区已经10万一平了，将来还会不会涨？你看看纽约跟伦敦的房价，就知道空间是有的。但是，能不能上去，则要看未来京沪深能不能成为世界城市。

最近京沪深的房价突现升势，我个人觉得有点诡异。有人说是货币因素，倒也不尽然，如果是货币现象，为什么四五线城市一点不涨？我想，背后的基础还是人——炒家利用了这一点：京沪深仍是人口流入区，而且有可能成为世界城市。