在过去的一年中，一线城市的房价出现暴涨，对于这种有些异常的现象背后，到底隐藏着怎样的预期？

一般而言，从基本的经济学角度考虑，房价上升表明供不应求，因此一线城市房价的上升代表着这些城市的需求出现上升。但另一方面，三四线城市的房价却仍然保持在低位运行，同时政府提出“去库存”也表明这些城市的房地产供应远远大于需求。

与此同时，一线城市房价的上升似乎也预示着对于房价的负担能力出现改善，这其中可能代表着两种趋势，第一，一线城市的居民收入出现了显著的上升，这与服务业的发展不无关系，相对低收入人群的可支配收入出现明显上升，是不争的事实，而这些人群的收入改善，在很大程度上表明相对高收入人群的可支配收入也有上升的迹象，也更加愿意为相关服务提供更多的支出。第二则是伴随着贷款利率的不断下降，房贷的支出也会在未来几年出现十分明显的下降。商业银行在整体经济不景气和利率下行的大背景下，也更加投身于更加稳健的房贷市场，这也在边际上改善了房贷的承受能力。

尽管从基本面上我们可以部分解释房价的上升，但目前的房价上升幅度却让人咋舌，深圳是本轮房价上升的急先锋，很多区域的房价上升幅度在过去的18个月中超过60%，上海也呈现出房价暴涨的趋势，涨幅最快的大宁板块，其很多楼盘涨幅超过1倍。

这样的一个异常现象，某种程度上透支了房价未来可能的涨幅，但从另一方面考虑，这背后有这样几个因素在作祟：

首先，目前仍然处于流动性过剩，但优质资产难寻的状况，这样的状况导致了大量资金流向相对安全的领域。而一线城市的相对优质区域的房地产市场，成为资金选择的重要区域。

第二，市场仍然预期经济的基本面难以逆转，从房地产价格与投资的关系来看，这两者之间已经出现脱节——即房价不管如何上升，房地产投资仍然保持下行，这表明一线城市的房地产市场越来越成为一种金融产品，而非传统意义上的实体经济支柱产业。这意味着未来的利率仍然有下行的空间，在利率下行的背景下，房地产投资可能会逐步出现”租金回报率超过房贷利率“的状况。上文提及的工资上升也为一线城市的房租上升打下了基础。

第三，随着整体经济向服务业转型，商业银行的资产端将面临很大的压力，这主要是因为传统制造业往往是重资产行业，对信贷资源的需求很大，但服务业对资金的需求则会大大减少，再这样的背景下，商业银行的资金将出现较为明显的富余，而这些资金对房地产市场的追逐仍将是大概率事件。